不動産投資とは？基礎知識と種類・投資の始め方について徹底解説！

近年資産運用の手段として不動産投資が注目されており、興味を持っている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資は資産のチェックを頻繁にせずに済むため、特にサラリーマンが副業で始めるのに適しています。

不動産投資で失敗しないためには、基礎知識をしっかり学んでおくことが重要です。

不動産投資にはどのような種類があり、始める際はどのような心がけが必要なのでしょうか。

始める前に知っておきたい不動産投資の基礎知識

不動産投資ではさまざまな専門用語が出てきます。

すべてを覚える必要はありませんが、いくつかの専門用語については理解しておかなければ不動産会社の担当者の話も100%理解できなくなります。

それ以上に理解しないまま不動産投資を始めると必ず失敗してしまうでしょう。

ここでは不動産投資のみならず、投資をするなら必ず聞くことになるであろう専門用語である「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「利回り」「レバレッジ」について、意味を詳しく解説します。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとキャピタルゲインの意味をざっくり解説すると、投資で得られる利益のことです。

インカムゲインとキャピタルゲインは不動産投資だけではなく、株式投資、定期預金、投資信託、FXなどありとあらゆる金融商品で用いられる言葉なので、投資をするなら必ず覚えて置かなければならない専門用語といえるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲイン、それぞれの特徴をわかりやすく表にまとめました。

キャピタルゲインとは持っている資産を売却することによって得られる利益を指します。株式投資であれば、所有している株式を売って得る利益がキャピタルゲインとなります

今回取り上げている不動産投資であれば、所有している不動産物件を売却して得た利益がキャピタルゲインになります。

不動産投資におけるキャピタルゲインを得るための考え方は、価値が上がるであろう物件を購入して価値が上がるまで保有しておき、目標とする価格になれば売却する、といった流れです。

想定通りの長里になれば大きな利益を得られますが、逆に価値が下がると大きな損失を被るデメリットは覚悟しておかなければなりません。

インカムゲインは資産を持ち続けることで得られる利益のことです。

資産運用で近年注目を集めている新NISAはこのインカムゲインを狙ったものとなっています。

新NISAでは積み立てによる投資が推奨されており、売られている投資信託を毎月コツコツ買い続けることとなります。

そして保有する投資信託を運用した際に得られた利益がインカムゲインです。

不動産投資であれば物件を購入して賃貸物件として貸し出して得る家賃収入がインカムゲインになります。

インカムゲインは利益率はキャピタルゲインより大きく劣るものの、資産を所有し続ければ比較的安定して一定の利益を確保できるのが大きなメリットです。

利回り

利回りとは、投資した金額に対してどれだけの利益が出るのかを数値化したものです。例えば4,000万円の物件を購入し、その部屋を貸し出したとします。

年間200万円の家賃収入があれば利回りは5%、400万円の家賃収入があれば利回り10%となります。

売り出している物件にはたいてい「想定利回り」が記載されており、Kの数値が高ければ高い利益を見込めますが、あくまでも想定なので、実際の利回りが数字よりも大きく下がる可能性もあります。

レバレッジ

レバレッジとは、小さな元手で大きな利益を出すための投資方法です。文章だけで意味を書いても理解し辛いと思われるので、事例を出して解説します。

例えば自己資金が2,000万円あり、借り入れせずに2,000万円の物件を購入し、年間で10%の利回りがあったとしましょう。すると、年間の家賃収入は200万円となります。先程の自己資金のみで物件を買うのは、レバレッジを効かせない不動産投資です。

次にレバレッジを効かせた不動産投資をした場合の一例を紹介します。

自己資金2,000万円にプラスして銀行から6,000万円のお金を借りて8,000万円の物件を購入し、この物件が先ほどと同じく年間10%の利回りだったとしましょう。

この物件の利益は8,000万円の10%なので800万円ですが、借入をしているので、返済をしなければなりません。

借り入れしている6,000万円の金利が2%だったとすると、利息は120万円です。利益から利息を差し引くと、実質利益額は680万円となります。

レバレッジを効かせなかった場合と効かせた場合で利益を比較すると、レバレッジを効かせれば480万円利益を多く得られることになります。

レバレッジについて正しく理解し、上手く活用すれば一気に資産を増やせますが、大きなお金を借入するので、その分リスクが大きいことは頭に入れておいてください。

不動産投資の種類

不動産投資は大きく6種類に分けられます。それぞれの特徴をわかりやすくするため表にまとめました。

各不動産投資にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、不動産投資初心者がはじめるのであれば、区分マンション投資または不動産投資信託は比較的少額から始められ、リスクも少ないためおすすめです。

不動産投資の始め方

不動産投資は数千万円の資金がなければできないと思われがちですが、現在は月1万円から始められるような不動産投資もありますし、審査に合格しさえすれば元手0円で全額借入して不動産を購入できます。

しかし、だからといってなんの準備もなくいきなり不動産投資を始めるのは自らお金を捨てに行くようなものです。

不動産投資を始めるまでの基本的な流れについて、しっかり理解しておきましょう。

不動産を購入するための資金を貯める

不動産投資に関係なく、投資をするなら自己資金が絶対に必要です。

自己資金0円でも不動産物件を購入できると紹介しましたが、無謀な借入をすれば返済ができなくなり、巨額の借金を抱えることになります。

レバレッジ効果を見込むのも不動産投資の醍醐味ですが、最低限頭金になるようなお金は貯めておくことをおすすめします。

投資をするための貯金を推奨するのは、必要なお金を貯めるのと同時に自身の金融リテラシーを高める効果が見込めるからです。貯金をするためには出費を減らす努力をしなければなりません。

すると自動的に自分が何にお金を使っているのかを調査し、問題点を解決するようになります。

結果日々の生活で無駄な出費をしなくなるので、不動産投資を抜きにしても日々生活するうえで大きなメリットが得られます。

ちなみに不動産投資は比較的リスクがすくない投資ではありますが、不動産投資用のお金は、最悪0円になってしまっても良いという気持ちで使いましょう。

知識が浅いならセミナー参加やインターネットなどで情報を得る

不動産投資の資金を貯めるのと同時にやっておいて欲しいのが不動産投資に関しての勉強です。

インターネットで検索すれば不動産投資に関しての基礎知識は簡単に学べますし、YouTubeでも成功者が役に立つ情報を沢山発信しています。

これらを毎日視聴し続けるだけでも豊富な知識が得られますが、もっと深く学びたい人はセミナーの参加も検討してみてください。

セミナーでは知識を得られるのと同時に疑問点をその場で講師に質問できるというメリットもあります。不動産投資に限らず、投資や資産運用は最新の情報を得る人が成功します。

不動産投資を実際にスタートさせてからも常にアンテナを張っておき、有益な情報は見逃さないようにしてください。

不動産会社のサイトで物件を探す

不動産投資は不動産を購入しなければ始まりません。不動産投資用の物件は不動産会社で常に販売されているので、こまめにサイトをのぞいて物件を探すようにしましょう。

物件探しを資金が貯まってからスタートさせる人もいますが、物件を見るだけならお金は一切かからないので、資金の確保や勉強と並行して物件探しもスタートさせてください。

確かに良い物件を見つけてもすぐには買えませんが、物件を色々と見ておくことで実際の相場を知ることができます。

また、セミナーに参加する前に気になる物件をいくつかピックアップしておけば、不動産投資のプロにその物件が良い物件かどうかを聞く事もできます。

物件を探す際は、自分がどのような物件で資産運用をしていくかをあらかじめ決めておくようにしましょう。

不動産会社に問い合わせをする

頭金程度の資金の貯金が完了し、基本的な知識も得たうえで気になる物件が見つかったら、その不動産を販売している不動産会社に問い合わせを検討してください。

しかし、いきなり訪問するのは少々危険です。不動産会社によっては訪問したが最後、契約を結ぶまで帰らせないような接客をしてくるところもあります。物件と同様に、不動産会社についても下調べしておきましょう。

以下のような特徴に該当していれば、問い合わせ後に訪問しても強引な接客をされることはありません。

• 10年以上その地域で運営している
• 多くの金融機関と取引している
• その地域でグレードの高いビルに事業所がある(駅近くなど)
• ネットでの評判がよい

不動産会社が掲載しているお客様の声は、良い口コミしか載せていないためあまりアテにしないほうが賢明です。

失敗しないように複数検討がおすすめ

1社だけで決めてしまうと、他の不動産会社しか持っていない物件を見れないですし、同じ物件でも他の不動産会社のほうが安く売りに出していることもあります。

思わぬ失敗を避ける意味でも、2、3社くらいは実際に訪問して話を直接聞くようにしましょう。

実際に物件を見に行って確認する

不動産会社を訪問する際は、「良い物件があれば購入する」という意思をはっきりと伝えましょう。

不動産会社のスタッフもボランティアで仕事をしているわけではないため、買う気が元々ない客に対しては本気で接客してくれません。

わざわざ時間をかけて不動産会社を訪問するのは、不動産会社と密接な関係を築くためです。購入する意思を伝えることで、新しく入った物件を一般公開する前に教えてもらうこともできます。

そしてもう一つ、少しでも気に入らない点がある物件は買わないようにしましょう。妥協して物件を買っても、後々必ず後悔します。

気に入った物件があってもその場で購入を決めずに、一度資料などを自宅に持ち帰り、十分検討するくらい慎重になったほうが失敗は少なくなります。

契約・購入手続きを進める

気に入った物件があれば、必ず内見してください。

近年は現地を訪れなくても物件内部をチェックできる不動産会社も増えていますが、それでは細かい部分の確認は難しいです。

そして何より実際に現地に行って物件を見なければ、「自分が住みたいと思う物件か」という判断ができません。この自分が住みたいと思うかというのは、契約を結ぶかの決断をする上でとても大切です。

また、立地や近隣の同じレベルの物件などと比較して、「不動産会社の営業マンが紹介したいと思う物件か」といった検討もすると良いでしょう。購入の意思を固めたら早めに営業マンに伝えてください。

購入を決めるまでは慎重になったほうが良いですが、不動産は早い者勝ちなので意思を固めてから間を置くと、他の人に先を越されてしまう恐れがあります。

契約・購入手続きは不動産会社の指示に従えば良いですが、書類の内容は必ず隅々まで確認しましょう。

不動産投資の始め方に関するよくある質問

最後に不動産投資の初心者から多く寄せられる質問を4つに厳選してQ&A方式で回答します。

資金ゼロでも不動産投資できる？

月々1万円から始められる共同出資のようなものもあります。

しかし、自分で不動産物件を持ちたいのであれば、最低限頭金くらいは準備しましょう。

キャピタルゲインとインカムゲインの違いは？

キャピタルゲインとは資産を売った時に得る利益、インカムゲインは資産を所有したまま得る利益です。

不動産投資なら前者は物件を売却した時の利益、後者は家賃収入がそれぞれ該当します。

利回りはどれくらいを想定すれば良い？

利回りはマンションなら新築8%、中古は10%程度を目標にしましょう。

初心者におすすめの不動産投資は？

初心者におすすめなのは都心部の区分マンションです。

区分マンションなら一戸ずつ所有するので、資金もそれほど必要ないですし、都心部なら人の出入りも多いので、部屋が空いてもすぐに次の人が入居しやすいです。

まとめ

不動産投資はマンションや一戸建てなどの不動産を購入して運用することで資産を増やす投資手法です。

不動産投資で利益を得る方法はキャピタルゲインとインカムゲインとに分けられます。

購入した不動産を売却することによる差額で利益を得るのがキャピタルゲインで、購入した不動産を賃貸物件として貸し出し、居住者からの家賃収入で利益を得るのがインカムゲインです。

不動産投資を始めるのであれば、物件購入の頭金くらいは資産を貯金し、それと並行して不動産投資についてしっかり勉強しましょう。

勉強はネットや動画でもできますが、一度はセミナーに通ってみることをおすすめします。

また、実際に購入するよりも少し前に物件をチェックし、相場などを認識しておくとよいでしょう。