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不動産投資はやめとけと言われているリスク…本当に他の投資よりもメリットはあるのか?

資産運用

メジャーな投資方法としてよく例にあげられる不動産投資は、長期に渡り運用することができたり、投資目的ではなく生命保険代わりに利用できるといったメリットがあります。

しかし、不動産投資にも他の投資と同じようにリスクや問題点があります!

この記事では、不動産投資に付きものであるリスクと回避方法について解説していきます。

ご紹介するリスクを踏まえて、不動産投資を始める価値はあるのか、他にも良い投資方法があるのかについて考えていきましょう!

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不動産投資とは?

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルを投資家が購入し、所有している不動産を借り手に貸すことで家賃収入を得るという投資方法です。

不動産投資にまつわるリスク

①家賃滞納

不動産投資は家賃収入を利益とします。

そのため、家賃を滞納されてしまうと収入が一気になくなってしまいます。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が実施している「賃貸住宅市場景況感調査」では、ひと月全体の滞納率は、全国で5.0%だとされています。

(出典:https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan22.pdf

つまり、5人に1人は滞納しているということがわかります。

そう考えると、家賃滞納リスクはかなり大きなダメージを受けそうですね。

しかし、実際に不動産投資を始める場合、所有している部屋やマンションなどは不動産に管理を依頼するサブリースを活用するケースが多いため、家賃が補償されます

サブリースは不動産が所有者から部屋やマンションを一括で借り入れたり、家賃保証をする制度ですが、

サブリースを活用すれば、入居者の書類手続きやトラブル、家賃滞納などの面倒な管理は借り上げしている不動産が対応してくれます。一般的な家賃保証は通常時の80〜90%

そのため、一般的には家賃滞納によって収入が一切なくなるというケースは少ないです。

滞納によって家賃収入ゼロを回避するために、サブリース契約を結ぶことをおすすめします。

②金利が上がる

一般的に不動産投資の初期費用は金融機関で融資を受けるケースがほとんどです。

不動産の場合、固定金利と変動金利の2種類から選択します。

固定金利とは、返済が完了するまでの期間中に金利の変動がなく、最初に決められた金利を支払い続けることです。

変動金利と比べると金利が高く設定されていますが、返済期間中に金利が変わらないため、返済額が増えてしまうこともありません

一方、変動金利とは、金利の見直しが半年に一度行われ、5年に一度返済額が見直されます。

万が一半年ごとに金利が高くなっても、5年の間は返済額が増えることはないです。

しかし、設定金利が固定金利よりも低いため、利息をなるべく払いたくないという場合に変動金利が選ばれることがあります。

実際に不動産投資をしている方の半数以上は変動金利を選択しているというデータもあり、金利上昇により返済額が変わってしまうというリスクを抱えています。

金利上昇によるリスクを最小限にするためには、変動金利よりも固定金利を選びましょう。

③修理・リフォーム代が高額

外壁が剥がれた家や、水回りが汚い部屋には住みたくはないですよね。

マンションや部屋を長く快適に使用するためには、メンテナンスや修理がかかせません。また、後ほど説明しますが、空室リスクを減らすためにリフォームや修繕が必要になる場合もあります。

しかし、いつ、どのタイミングでリフォームや修理をしなければいけないかの予測を立てるのは難しいです。

突然高額の修理費用が必要になると、用意するのが大変なので、毎月の家賃収入の中から積立しておくのが最善です。

④火事の危険

マンション自体の火事は、部屋の居住者が原因ではないケースもあり、防ぐのが困難です。

そのため、所有者・居住者ともに火災保険に加入し、対策をしておく必要があります。

入居者への保険加入の案内や手続きなどは、サブリースの場合は不動産側が行ってくれるので、所有者でしなければいけないことは特にありません。

⑤空室リスク

空室リスクは、所有している部屋に誰も入居しないことによって生じるリスクです。

入居されないため、当然家賃収入は0円です。

一般的に人気の物件の特徴は、

・築年数が浅い

・人気の地域

・駅から近い

・家具家電付き

上記のような特徴があります。

裏を返せば、駅から遠かったり、築年数がある程度経過しているような物件は、人気度が低く、入居希望者が少なくなるということです。

家賃収入を見込んで不動産投資を始める場合は、空室リスクを避けるための対策や物件選びが必要不可欠です。

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実際、不動産投資の利回りは高い?低い?本当に儲かる?

一般的に不動産投資の利回りは、都心部で4〜5%、地方都市で10%程度です。

株式投資の利回りの相場も4〜5%程度、太陽光発電の利回りは6〜10%程度なので、不動産投資の利回りがずば抜けて良いというわけではありませんね。

不動産投資の4つのメリット

メリット①節税効果が見込めるケースもある

1.所得税・住民税が減るケース

仮に、サラリーマンが不動産投資をして赤字になった場合、確定申告をすることで赤字になった金額を、サラリーマンとしての給与から納税した所得税を還付してもらえる「損益通算」ができるケースがあります

また、この場合所得が減るので住民税も軽減されます

2.法人化して税率を下げるケース

一般的に、所得が多い場合、個人事業主よりも法人化した方が税率が下がります。

マンションやアパートを一棟所有している場合や、複数の部屋を所有し、不動産投資による収益が多ければ法人化して税率を下げるのもおすすめです。

3.相続税が安くなるケース

現金での相続よりも不動産物件を相続した方が相続税を抑えることができます

当然、相続する金額が多ければ多いほど相続税かかるので、生前に相続を決めている場合はどちらが良いか税理士に相談してみることをおすすめします。

メリット②安定・長期収入が見込める

不動産投資には空室リスクがありますが、空室にならないようにメンテナンスやリフォームをしたり、そもそも人気の地域の物件を購入することで空室リスクを避けて、長期間に渡り安定した収入を見込むことができます。

メリット③年金の代わりになる

「老後に2,000万円必要」「年金がもらえるかわからない」

近年、このような話題が度々あがっていますよね。

これにより、老後の生活を心配した多くの人が老後のための資金運用を始めています。

不動産投資の場合、ローンさえ返済してしまえば、全額利益となるので、生活費にまわすことができます。

仮に、一部屋10万円で貸し出ししていれば、年金にプラスして月に10万円の収入が見込めます。

老後2,000万円問題は、夫婦2人が定年退職後に30年間暮らすと、生活費用が毎月約5万円足りなくなるという話からきていますが、不動産投資で毎月の収入見込みが5万円を上回っていれば2,000万円問題は解決できます

メリット④生命保険として利用できる

不動産投資をはじめる際には、団体信用生命保険への加入が必須となります。

団体信用生命保険に加入すると、ローンを返済中に所有者が死亡・高度障害になった場合にローンの残債が免除されます。不動産はそのまま所有しておくことができるので、売却して生命保険の代わりにしたり、これまで通りに貸し出せば家賃収入を得ることも可能です。

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不動産投資は初期費用がなくてもローンで賄える

不動産投資にかかる初期費用が準備できない場合でも、住宅ローンを利用することができます。

初期費用は購入する物件次第なので、『具体的にいくら』と決めるのは難しいですが、

ローンを借りる際の頭金は物件価格の10%程度です。

つまり、500万円の物件を購入するには50万円の頭金が必要となります。

基本的に頭金がなかったり、年収が低い、自営業の場合は、ローンを借りるのが難しいケースが多いので、まずは初期費用を貯めて格安のアパートやマンションを購入し、ある程度の信頼を築いた上で、2部屋目からローンを組むことをおすすめします。

年収が1,000万円以上ある場合は、頭金がなくてもローンを組むことができます。

つまり、不動産投資は収入が低い人にとっては、最初の難関をクリアするにはハードルが高いです。

年収が低い方で、「資金を増やしたい」「老後の年金の代わりになるお金を作りたい」という方にとっては不動産投資は壁が高く、あまりおすすめできません。

このような方は、不動産投資とよく比較される太陽光発電投資をおすすめします

太陽光発電投資なら、年収400万円以上あれば頭金0円で年収の約4〜5倍の融資を受けることができる上に、不動産投資と比較してリスクが少なく、安定した投資が可能です。

投資費用をローンで工面する場合の金利は?

不動産投資用の費用をローンで用意する場合、金利は金融機関や申し込み経路によって異なります。

■メガバンク(みずほ銀行、三井住友銀行など)の場合

店頭申し込み:年率2.4%程度

Web申し込み:年率0.5%程度

■地方銀行

店頭申し込み:年率2.4%程度

Web申し込み:年率0.5%程度

■信用金庫・信用組合

店頭申し込み:年率2.0〜3.0%程度

基本的には、メガバンクや地方銀行のWeb申し込みをすると、より低金利でローンを組むことができます

審査基準や申し込み条件などは金融機関によって異なるため、事前問い合わせまたは公式サイトから確認するようにしましょう。

低い金利でお金を借りるために、不動産会社が提携している金融機関でローンを組むのもおすすめです!

まとめ:不動産投資はおすすめできる?

不動産投資は、長期運用ができる投資として不動の人気を誇っています。

初期費用やリスクの部分さえ払拭できれば、資金を増やす方法として有効活用することができます。

しかし、初期費用の高さやローンの組みづらさを考慮すると、年収が少ないサラリーマンや自営業の方にとってはハードルが高いかもしれません。

だからといって、このような方は投資ができないとうわけではありません。他の投資方法を検討した方が、かえって資金を増やせる可能性が高くなります。

例えば、年収が少なくても、会社員でなくても頭金0円のフルローンで融資を受けることができて、安定した収入を得ることができる太陽光発電投資や、ソーシャルレンディングもおすすめです。

実際に、不動産投資をしている方でも、太陽光発電投資のリスクなさやメンテナンスの楽さに魅了され、乗り換える方が増えています。

とはいえ、不動産投資は生命保険代わりに使えたり、年金と資金運用することもできたりといった太陽光発電投資にはないメリットがあります。

投資を始める際は、何を目的にするのか、自分にとっての一番影響のあるメリットが何かをよく考えるようにしてくださいね。

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不動産投資とよく比較される太陽光発電投資。

利回りは不動産投資の約2倍で、リスクも少なくローリスクミドルリターンの投資として人気を集めています!

また、すでに不動産投資をしている投資家も安定的な収入がほしいという理由で太陽光発電投資に乗り換える方も増えています。

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